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Sonderwünsche: Nachträgliche Änderungen beim Bauträgervertrag

von | 5. Apr. 2022

Wünscht sich ein Kunde abweichende Leistungen vom Standard-Bauträgervertrag, so spricht man von Sonderwünschen. Oft handelt es sich dabei um individuelle Grundrissänderungen, höherwertige Materialien oder zusätzliche Baumaßnahmen. Auch Eigenleistungen des Käufers zählen dazu, denn auch sie wirken sich auf die Kosten und zeitliche Planung des Neubaus aus. Idealerweise vereinbaren Bauträger und Käufer alle Sonderwünsche bereits vor Vertragsunterzeichnung. So können die Sonderleistungen neben den Grundleistungen in den Bauträgervertrag aufgenommen werden und für beide Seiten besteht Rechts- und Kostensicherheit.

Voraussetzungen für Sonderwünsche regeln

Erfahrungsgemäß äußern viele Käufer auch dann noch Änderungswünsche, wenn die Bauarbeiten schon im Gange sind. Da sie selbst kein Anordnungsrecht haben, können sie die Planung nicht einfach eigenmächtig wesentlich ändern. Dennoch sind individuelle Anpassungen dann oft noch möglich. Um Streit vorzubeugen, sollten Bauträger ihre Kunden schon vor Vertragsunterzeichnung über ihre Rechte und Möglichkeiten diesbezüglich aufklären. Es empfiehlt sich, im Bauträgervertrag die Voraussetzungen für Sonderwünsche genau zu regeln. Dazu zählen beispielsweise:

  • technische Machbarkeit
  • baurechtliche Zulässigkeit
  • Terminneutralität
  • Bei Beauftragung über den Bauträger: Mehrvergütung nach Aufwand
  • Bei direkter Beauftragung der Handwerker: Haftungsausschluss des Bauträgers
  • Zustimmungsvorbehalt des Bauträgers zu allen Änderungen

Fallen Änderungen nicht wesentlich ins Gewicht oder beeinträchtigen sie nicht die Interessen des Bauträgers, muss er Sonderwünschen in der Regel zustimmen.

Wen sollte der Käufer bei nachträglichen Änderungen beauftragen?

Aus Kundensicht ins es besser, wesentliche Sonderwünsche über den Bauträger zu beauftragen. Sie haben damit auch bei Gewährleistungsansprüchen nur einen Ansprechpartner. Will ein Bauträger Sonderwünsche lieber an die ausführenden Handwerker delegieren, erspart er sich hier zwar die Kundenbetreuung und haftet nicht unmittelbar für eine mögliche fehlerhafte Ausführung.

Er schuldet Planungs- und Betreuungsleistungen jedoch auch für die Änderungen. Insbesondere die Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch muss er koordinieren. Laut Rechtsurteilen sind Bauträger verantwortlich für „das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks“. Sie schulden dem Käufer am Ende ein mangelfreies Gesamtwerk.

Handelt es sich bei Sonderwünschen um mehr als eine rein qualitative Änderung (z.B. andere Bodenfliesen), muss der Bauträger die Planung kontrollieren und ggf. anpassen. Also warum nicht den Auftrag selbst entgegennehmen und später abrechnen können? Um hier rechtssicher unterwegs zu sein, sollte er die notwendigen Formalitäten kennen.

Beurkundung und Abrechnung von Sonderwünschen

Sonderwünsche sind vertraglich zu regeln, wenn sie den Leistungsumfang wesentlich ändern und sich auf die Vergütung auswirken. Hierfür ist in der Regel eine notarielle Beurkundung erforderlich, was natürlich einen gewissen Aufwand (und zusätzliche Kosten) bedeutet. Formlos sind Änderungen des Bauträgervertrags nur dann möglich, wenn die zuvor erklärte Auflassung bindend ist.

Im Sonderwunschvertrag ist neben der Höhe der Vergütung auch die Zahlungsweise festzuhalten, sofern dies nicht schon im Bauträgervertrag geregelt ist. Möglich ist etwa, dass der Käufer 50% der Mehrkosten bei Beauftragung zahlt und die restlichen 50% nach erfolgter Ausführung.

Übrigens: Was als Sonderleistung zählt und was der Bauträger dem Käufer als Grundleistung schuldet, hängt nicht nur von der Baubeschreibung ab. Auch Baupläne, Zeichnungen und Werbematerialien spielen eine Rolle, weshalb im Streitfall stets der Einzelfall zu betrachten ist.

Der richtige Versicherungsschutz

Bauprojekte aus einer Hand zu erstellen ist wirtschaftlich oft sinnvoll. Für den Versicherungsschutz von Bauträgern ist jedoch eine spezielle Lösung notwendig. Denn die üblichen Absicherungen wie Architekten- und Bauherren-Haftpflichtversicherung versagen dort, wo Bau- und Planungsleistungen von derselben Unternehmensgruppe erbracht werden. Ein erfahrener Fachmakler kann Ihnen erweiterte Haftpflichtversicherungen vermitteln, die auf Ihre komplexen Anforderungen passen und auch Objektschäden aus eigenen Architekten- oder Ingenieurleistungen absichern.

Die Experten von ASEKURADO beraten Sie gern bei allen Versicherungsfragen rund um Ihre Bauvorhaben.

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